O crescimento do mercado de investimento imobiliário, por meio de fundos de investimento (FIIs) ou títulos de renda fixa, tem impulsionado o financiamento com recursos alternativos à poupança. Segundo dados do Banco Central, o estoque de crédito habitacional com recursos livres somou R$ 16,660 bilhões em maio de 2012, alta de 73,9% na comparação com maio de 2011 quando a soma era de R$ 9,579 bilhões. No ano, a alta foi de 19,5%.
Para efeito de comparação, o financiamento com recursos direcionados, no qual os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos de poupança, o crescimento atingiu 39,8% em 12 meses, para R$ 212,314 bilhões.
Para o economista da consultoria Lopes & Filho Associados, João Augusto Salles, a justificativa vem junto à expansão dos fundos de investimento imobiliários (FIIs) e de títulos de renda fixa de longo prazo, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), emitidos por uma securitizadora, com lastro em um empreendimento imobiliário e que pagam juros ao investidor. “O CRI permite que bancos de médio porte entrem nesse ramo. É um funding com vários cotistas”. Salles menciona, inclusive, que no grupo Lopes Filho a área de rating tem demanda de forma intensiva para a análise dos CRIs.
Celso Grisi, diretor do Instituto de Pesquisa Fractal e professor da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (Fipecafi) concorda . “Há muita captação em fundos imobiliários, que existe para o funding da incorporadora ou construtora, além do destino para a construção de shoppings centers”.
O risco do fundo imobiliário ou CRIs, segundo os especialistas, está no baixo desenvolvimento econômico do País. “O retorno é quando o empreendimento dá certo. No atual momento é bom, porque a taxa de desemprego está baixa e o PIB [Produto Interno Bruto] a 2%, o que ainda é bom”, diz o economista da Lopes Filho.
De acordo com dados da Cetip, o estoque de CRIs está em R$ 29,639 bilhões até o dia 20 de julho deste ano, 23,07% superior ao mesmo período de 2011.
Inadimplência
O baixo risco de inadimplência do crédito imobiliário – de 4,69% acima de 90 dias, segundo o Banco Central – com a alienação fiduciária atrai as instituições financeiras, que dão destaque às concessões. “A Caixa [Econômica Federal] ampliou o funding e há vários estímulos para o setor residencial e é uma tendência que deve permanecer com a queda da taxa de juros [Selic em 8% ao ano]“, explica Celso Grisi.
Já João Augusto Salles ressalta o excessivo endividamento do brasileiro, o que reduz a demanda por empréstimos. “Os bancos privados focam no imobiliário, mas o grau de endividamento está elevado, em 43,2% até abril de 2012, de acordo com o BC, quando em 2005 era de 18,3%”.
No total, o crédito habitacional atinge R$ 294,137 bilhões, alta de 40,5% ante maio de 2011.
Fonte: Central Estratégica
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